Das Geldwäschegesetz ist kein Thema, das du auf später verschieben kannst. Seit Jahren verschärft der Gesetzgeber die Anforderungen – und 2026 kommen weitere Änderungen, die Makler direkt betreffen. Wer jetzt nicht vorbereitet ist, riskiert Bußgelder im fünf- bis sechsstelligen Bereich.
Warum Makler im Fokus der Behörden stehen
Immobilientransaktionen gelten als besonders anfällig für Geldwäsche. Bargeld in Immobilien zu waschen ist verhältnismäßig einfach – und der Schaden für den Markt ist enorm. Die Financial Intelligence Unit (FIU) verzeichnet seit Jahren steigende Verdachtsmeldungen aus der Immobilienbranche.
Makler sind im Geldwäschegesetz als sogenannte Verpflichtete eingestuft. Das bedeutet: Du trägst persönliche Verantwortung. Nicht dein Auftraggeber, nicht der Notar – du.
Die wichtigsten GwG-Pflichten im Überblick
Das Gesetz verlangt von Maklern konkret vier Dinge:
Identifizierungspflicht: Du musst die Identität von Käufern und Verkäufern überprüfen. Ausweis oder Pass reichen in der Regel aus – aber du musst eine Kopie anfertigen und aufbewahren. Bei juristischen Personen wie GmbHs oder Stiftungen wird es komplizierter: Hier brauchst du zusätzlich Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten.
Transparenzregister: Seit 2022 ist das Transparenzregister ein Vollregister. Bei Transaktionen mit juristischen Personen musst du prüfen, ob der wirtschaftlich Berechtigte dort korrekt eingetragen ist. Das klingt technisch, ist aber in der Praxis eine Handvoll Klicks – wenn du weißt, wie.
Risikoanalyse: Jedes Maklerbüro muss eine schriftliche Risikoanalyse erstellen und regelmäßig aktualisieren. Diese Analyse bewertet, wie anfällig dein Geschäftsmodell für Geldwäsche ist. Einzelbüro, lokaler Markt, keine Luxusimmobilien? Andere Risikobewertung als ein Team, das bundesweit hochpreisige Objekte vermittelt.
Verdachtsmeldung: Gibt es konkrete Anhaltspunkte für Geldwäsche, bist du gesetzlich verpflichtet, eine Meldung an die FIU zu erstatten – noch vor der Transaktion. Das ist keine Option, sondern eine Pflicht.
Was sich 2026 ändert
Die EU-Geldwäscheverordnung (AMLA-Paket) wird schrittweise in deutsches Recht überführt. Zwei Punkte sind für Makler besonders relevant:
Erstens: Die Identifizierungspflicht wird auf Mietverträge ausgeweitet, sobald die monatliche Warmmiete 10.000 Euro übersteigt. Im Luxussegment und bei Gewerbeimmobilien ist das keine Seltenheit.
Zweitens: Die neue EU-Geldwäschebehörde AMLA nimmt 2026 ihren Betrieb auf und wird langfristig direkte Aufsichtsbefugnisse über bestimmte Verpflichtete erhalten. Für Makler bedeutet das: einheitlichere Standards innerhalb der EU, aber auch stärkere Kontrolle.
Außerdem hat die Financial Intelligence Unit ihr Meldesystem GoAML überarbeitet. Die Verdachtsmeldung läuft seit 2024 vollständig digital – wer das noch nicht eingerichtet hat, sollte das nachholen.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
Ich sehe in der Community immer wieder dieselben Probleme:
Die Identifizierung passiert zu spät. Viele Makler checken die Identität erst beim Notartermin oder kurz davor. Das GwG verlangt die Identifizierung jedoch, bevor eine Geschäftsbeziehung begründet wird – also spätestens beim ersten ernsthaften Gespräch mit einem Käufer.
Die Risikoanalyse fehlt oder ist veraltet. Eine einmalig erstellte Analyse, die seit drei Jahren nicht angefasst wurde, schützt dich nicht. Bei einer Prüfung durch die zuständige Aufsichtsbehörde (in den meisten Bundesländern die IHK) fällt das sofort auf.
Wirtschaftlich Berechtigte werden nicht geprüft. Wenn ein Käufer über eine GmbH kauft, reicht es nicht, den Geschäftsführer zu identifizieren. Wer steckt tatsächlich dahinter? Wer hält mehr als 25 Prozent der Anteile? Diese Fragen müssen dokumentiert beantwortet werden.
Unterlagen werden nicht lang genug aufbewahrt. Die Aufbewahrungspflicht beträgt fünf Jahre ab Ende der Geschäftsbeziehung – nicht ab dem Kaufdatum.
Dokumentation ist alles
Im Ernstfall – also bei einer Prüfung oder bei einem konkreten Verdachtsfall – entscheidet nicht, was du getan hast, sondern was du beweisen kannst. Alles muss schriftlich dokumentiert sein: die Identifizierung, die Herkunft der Mittel, die durchgeführten Transparenzregister-Abfragen.
Das bedeutet in der Praxis: eine strukturierte Akte pro Transaktion, die alle GwG-relevanten Unterlagen enthält. Papierchaos ist hier keine Option.
Wer die Kaufabwicklung digital abwickelt, hat hier einen echten Vorteil. Wenn alle Schritte – von der Identifizierung bis zur abschließenden Übergabe – in einem nachvollziehbaren System dokumentiert sind, lässt sich bei einer Prüfung schnell zeigen, was wann von wem erledigt wurde. Die digitale Kaufabwicklung in Portalist ist so aufgebaut, dass genau diese Nachvollziehbarkeit entsteht – nicht als GwG-Tool, aber als Nebeneffekt strukturierter Prozesse.
Schulungspflicht nicht vergessen
Das GwG verpflichtet nicht nur dich, sondern auch deine Mitarbeitenden. Wer im Betrieb Kundenkontakt hat und an Transaktionen beteiligt ist, muss regelmäßig zum Thema Geldwäscheprävention geschult werden. Diese Schulungen müssen dokumentiert sein.
Viele IHKs bieten dafür Online-Kurse an. Das ist kein großer Aufwand – aber wenn du bei einer Prüfung keinen Nachweis hast, wird es teuer.
Was ein Verdachtsfall kostet
Wer eine Verdachtsmeldung pflichtwidrig unterlässt, riskiert Bußgelder bis zu einer Million Euro. Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen sogar mehr. Die Behörden haben in den letzten Jahren deutlich mehr geprüft – und die Bußgeldbescheide sind keine Seltenheit mehr.
Umgekehrt: Wer eine Meldung erstattet und der Verdacht bestätigt sich nicht, ist geschützt. Das GwG sieht eine Haftungsfreistellung für gutgläubige Meldungen vor.
Jetzt handeln, nicht abwarten
Die Anforderungen werden nicht weniger werden. Das macht eine solide GwG-Dokumentation zur dauerhaften Aufgabe – nicht zur einmaligen Hausaufgabe. Wer seinen Prozess einmal sauber aufgesetzt hat, merkt im Alltag kaum etwas davon. Wer wartet, bis die Prüfung kommt, steht oft mit leeren Händen da.
Konkret: Überprüf deine Risikoanalyse. Stell sicher, dass Identifizierungen früh im Prozess passieren. Prüf, ob GoAML bei dir eingerichtet ist. Und dokumentiere konsequent – am besten direkt im System, das du sowieso für die Transaktion nutzt.
