Ein Verkehrswertgutachten ist die rechtssichere Wertermittlung einer Immobilie. Anders als eine Maklerbewertung folgt es festen methodischen Standards nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und ist vor Gerichten, Banken und Behörden anerkannt.
Wann das Gutachten gebraucht wird
Rechtliche Auseinandersetzungen. Bei Scheidungen müssen Immobilien bewertet werden, damit die Zugewinngemeinschaft korrekt aufgeteilt wird. Bei Erbengemeinschaften dient das Gutachten als Verhandlungsgrundlage zwischen Erben.
Steuerliche Zwecke. Bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer verlangt das Finanzamt einen nachvollziehbaren Wert. Das Verkehrswertgutachten ist die sauberste Grundlage – ohne es greift das Finanzamt auf Pauschalwerte zurück, die oft zu hoch liegen.
Finanzierung. Banken verlangen bei hohen Darlehen oder unklaren Objektwerten ein Gutachten. Der dort ermittelte Wert ist die Basis für den Beleihungswert – nicht identisch mit dem Kaufpreis, aber eng verknüpft.
Die drei Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren. Nutzt Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Am präzisesten bei Wohnungen und Reihenhäusern mit aktiver Marktdynamik.
Ertragswertverfahren. Für vermietete Objekte und Kapitalanlagen. Berechnet den Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag – Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz fließen ein.
Sachwertverfahren. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Berechnet den Wert aus Bodenwert plus Herstellungskosten der baulichen Anlagen minus Alterswertminderung.
Ein guter Gutachter begründet, welches Verfahren zur Immobilie passt, und kombiniert mehrere Verfahren, um den Marktwert realistisch einzugrenzen.