Der Beleihungswert ist die zentrale Größe in der Immobilienfinanzierung. Banken nutzen ihn, um zu entscheiden, wie viel sie bereit sind zu finanzieren – und zu welchen Konditionen.
Wie der Beleihungswert ermittelt wird
Jede Bank hat eigene Bewertungsmethoden, die in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt sind. Drei Kernverfahren kommen zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren bei Standardwohnungen und Reihenhäusern: Banken nutzen eigene Datenbanken mit Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.
Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern: Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterswertminderung.
Ertragswertverfahren bei vermieteten Kapitalanlageobjekten: nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz.
Vom so ermittelten Wert ziehen Banken einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ab – das Ergebnis ist der Beleihungswert.
Was das für die Finanzierung bedeutet
Wenn du ein Haus für 500.000 Euro kaufst, liegt der Beleihungswert typischerweise bei 400.000 bis 450.000 Euro. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro bedeutet das:
- Beleihungsauslauf (LTV): 400.000 / 425.000 = 94 Prozent
- Das ist hoch – die Bank verlangt höhere Zinsen oder mehr Eigenkapital
Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt den Beleihungsauslauf und bekommt bessere Konditionen. Unter 60 Prozent LTV zahlen Kreditnehmer oft 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte weniger Zinsen als bei 80 Prozent LTV.
Der Beleihungswert ist damit nicht nur Sicherheit für die Bank, sondern ein direkter Hebel für die Finanzierungszusage und die Konditionen.