Der Marktwert ist die zentrale Bewertungsgröße für Immobilien in Deutschland. Im Baugesetzbuch ist er identisch mit dem Verkehrswert definiert: der Preis, der bei üblichen Marktverhältnissen erzielbar wäre – unabhängig von Sondersituationen.
Was den Marktwert bestimmt
Lage. Mikrolage (konkrete Straße, Nachbarschaft, Ausblick) und Makrolage (Stadt, Bezirk, Infrastruktur). Bei identischer Wohnfläche kann der Marktwert zwischen zwei Wohnungen um 50 Prozent variieren, wenn die Lage sich unterscheidet.
Bausubstanz. Baujahr, energetischer Zustand, Sanierungsstau. Ein modernisiertes Objekt liegt typischerweise 15 bis 30 Prozent über einem vergleichbaren unsanierten Objekt.
Ausstattung. Küche, Bäder, Bodenbeläge, Sanitär, Fenster. Gehobene Ausstattung rechtfertigt 5 bis 15 Prozent Aufschlag.
Wohnqualität. Deckenhöhe, Balkon, Garten, Ausrichtung, Lärm. Diese Faktoren werden im Quadratmeterpreis nicht abgebildet, beeinflussen den Marktwert aber deutlich.
Marktwert vs. Kaufpreis
Der Marktwert ist der theoretische Normwert, der Kaufpreis das Ergebnis konkreter Verhandlungen. Abweichungen entstehen durch:
Angebotsdruck. Bei hoher Nachfrage und wenigen Objekten liegen Kaufpreise regelmäßig über dem Marktwert. Bei Überangebot darunter.
Käuferspezifische Präferenzen. Ein Käufer mit besonderem Interesse (z. B. Erinnerungen an das Elternhaus) zahlt tendenziell über Marktwert.
Verhandlungstaktik. Einsteigspreise oberhalb des Marktwerts sind üblich, mit geplantem Verhandlungsspielraum von 5 bis 10 Prozent.
Ein Makler mit Marktkenntnis kennt den aktuellen Marktwert einer Immobilie innerhalb einer engen Spanne. Für rechtsverbindliche Werte (Steuer, Scheidung, Erbe) braucht es ein Verkehrswertgutachten.