Die Grundschuld ist in Deutschland die mit Abstand häufigste Sicherheit bei Immobilienfinanzierungen. Sie räumt der Bank das Recht ein, bei Zahlungsausfall die Immobilie zu verwerten – unabhängig davon, ob der Eigentümer zum Zeitpunkt der Vollstreckung noch derselbe ist.
Warum Banken Grundschulden statt Hypotheken nutzen
Die Grundschuld ist flexibler. Sie ist nicht akzessorisch, also nicht strikt an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Wird das Darlehen später umgeschuldet oder für ein zweites Objekt wiederverwendet, kann dieselbe Grundschuld als Sicherheit dienen.
Hypotheken dagegen erlöschen mit Tilgung des zugrundeliegenden Darlehens. Das war im 19. Jahrhundert Standard, ist heute aber kaum noch im Einsatz.
Grundschulden beim Immobilienkauf
Käufer finden in Abteilung III des Grundbuchs alle bestehenden Grundschulden. Beim Kauf gibt es zwei Wege:
Löschung vor Übergabe. Der Verkäufer beauftragt die finanzierende Bank, die Grundschuld gegen Ablösung des Restdarlehens zu löschen. Die Löschung erfolgt vor dem Notartermin oder zumindest vor der Fälligkeitsmitteilung.
Löschungsbewilligung nach Zahlung. Die Bank gibt eine Löschungsbewilligung ab, sobald der Kaufpreis bei ihr eingegangen ist. Der Notar löscht anschließend die Grundschuld und trägt gleichzeitig die neue Grundschuld der Käuferbank ein.
Beide Wege führen zu einem lastenfreien Eigentumsübergang – der genaue Ablauf wird im Kaufvertrag geregelt.