Die Finanzierungszusage ist das wichtigste Dokument in der Bonitätsprüfung. Ohne sie weiß der Verkäufer nicht, ob der Käufer den Kaufpreis überhaupt aufbringen kann – egal, wie seriös der Interessent persönlich wirkt.
Zwei Arten von Finanzierungszusagen
Vorläufige Zusage (Finanzierungsbestätigung). Basis: Einkommenssituation, Eigenkapital, allgemeine Bonität. Die Bank sagt zu, ein Darlehen bis zu einer bestimmten Summe zu gewähren – unabhängig vom konkreten Objekt. Gültig meist 4 bis 8 Wochen.
Wird oft bei Besichtigungen als Nachweis vorgelegt. Ausreichend für die Makler-Vorauswahl, aber nicht für den Kaufvertragsabschluss.
Verbindliche Zusage. Basis: Konkrete Prüfung des Kaufobjekts durch die Bank. Der Beleihungswert wird ermittelt, Einkommens- und Bonitätsprüfung abgeschlossen. Bei vollständiger Unterlagenvorlage und positiver Prüfung verbindliche Aussage zu Summe, Zins und Laufzeit.
Diese verbindliche Zusage ist Voraussetzung für den Notartermin – nur damit kann der Käufer bestätigen, dass er das Geld tatsächlich hat.
Warum Makler die Verbindlichkeit prüfen müssen
Ein Käufer mit nur vorläufiger Zusage kann nach Notartermin feststellen, dass die Bank das konkrete Objekt nicht finanziert – z. B. wegen Sanierungsbedarf oder ungewöhnlicher Lage. Der Rücktritt vom Kaufvertrag wäre möglich, aber der Verkäufer hat dann bereits Wochen verloren und muss neu vermarkten.
Deshalb: Im Kaufvertrag sollte die vorliegende Finanzierungszusage explizit benannt sein. Bei Abweichungen zwischen Zusage und tatsächlicher Finanzierung gibt es klare rechtliche Regelungen zu Rücktritt und Schadenersatz.
Praxis-Tipp für Makler: In der Interessenten-Qualifizierung direkt nach der Besichtigung die verbindliche Zusage anfordern. Wer das nicht liefern kann oder will, sollte nicht ins Bieterverfahren aufgenommen werden.