Denkmalschutz ist eine Mischung aus Chance und Herausforderung. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, profitiert von steuerlichen Vorteilen und hat gleichzeitig Auflagen, die bei normalen Bestandsimmobilien nicht existieren.
Vorteile für Käufer
Steuerliche Abschreibung. Sanierungskosten an denkmalgeschützten Objekten sind über 12 Jahre vollständig steuerlich absetzbar (Denkmal-AfA). Bei Investoren ein starker Hebel: 200.000 Euro Sanierung lassen sich vollständig von der Steuerlast abziehen.
Förderprogramme. Denkmalgeschützte Objekte erhalten häufig zinsvergünstigte KfW-Kredite und Zuschüsse von Landes- und Kommunalprogrammen. Die Summe kann im fünfstelligen Bereich liegen.
Image und Einzigartigkeit. Ein denkmalgeschütztes Gebäude hat einen eigenen Charakter und lässt sich im Marketing deutlich anders positionieren als ein Standardobjekt.
Einschränkungen
Baugenehmigungen. Nahezu jede Veränderung am Gebäude (Fenster, Türen, Fassade, Dach, manchmal Innenwände) braucht die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde. Der Prozess dauert typischerweise 4 bis 12 Wochen.
Materialien und Methoden. Oft werden bestimmte Materialien vorgeschrieben – Holzfenster statt Kunststoff, Tonziegel statt moderne Dachziegel, handwerkliche Methoden statt industrielle Fertigung. Das macht Sanierungen 20 bis 40 Prozent teurer als bei vergleichbaren nicht-geschützten Objekten.
Langfristige Unsicherheit. Die Denkmalschutzbehörde kann neue Auflagen erlassen. Wer ein altes Fenster austauscht, muss es oft exakt dem Original nachbilden – Kosten pro Fenster können dann 2.000 bis 5.000 Euro statt 500 Euro betragen.
Was Makler Käufern vermitteln sollten
Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie gehört eine Beratung durch einen Denkmal-erfahrenen Architekten oder Steuerberater dazu. Der potenzielle Steuervorteil rechtfertigt die zusätzliche Komplexität in den meisten Fällen – aber nicht immer.
Im Kaufvertrag müssen alle denkmalrechtlichen Einschränkungen offen gelegt werden. Versteckte Denkmalauflagen können zu Schadenersatzansprüchen führen.