Eigenkapital ist der Hebel, mit dem Käufer die Finanzierungskonditionen ihrer Immobilie direkt beeinflussen. Mehr Eigenkapital bedeutet günstigere Zinsen, niedrigere monatliche Raten und schnellere Tilgung.
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Grundbuchkosten summieren sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten sind in Deutschland grundsätzlich nicht finanzierbar – die Bank vergibt kein Darlehen dafür.
Wer 500.000 Euro Immobilie kaufen will, braucht zwingend mindestens 50.000 bis 75.000 Euro Eigenkapital, nur um die Nebenkosten zu decken.
Beleihungsauslauf. Je mehr Eigenkapital in den Kauf fließt, desto niedriger der Beleihungsauslauf (LTV). Bei 60 Prozent LTV – also 40 Prozent Eigenkapital in Relation zum Kaufpreis – gibt es die besten Zinskonditionen. Bei 90 Prozent LTV zahlen Käufer 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte mehr.
Bei 400.000 Euro Darlehen über 10 Jahre macht das einen Unterschied von 12.000 bis 28.000 Euro – nur durch bessere Konditionen.
Was als Eigenkapital zählt
Liquides Vermögen. Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch, verfügbare Fondsanteile.
Bauspar- und Versicherungsguthaben. Kapitallebensversicherungen mit Auszahlung, Bausparguthaben mit Verfügbarkeitsdatum.
Wertpapierdepots. Aktien, Anleihen, ETFs – Banken rechnen mit einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 30 Prozent für Wertschwankungen.
Familienschenkungen. Eltern oder Großeltern unterstützen oft beim Kauf. Die Schenkung muss notariell dokumentiert sein und ist im Rahmen der Freibeträge (alle 10 Jahre 400.000 Euro pro Elternteil für Kinder) steuerfrei.
Eigenleistung. Bei Neubauten zählen Eigenleistungen als „fiktives Eigenkapital" – aber nur begrenzt und bei belegten Fachkenntnissen.
Ein Makler, der seine Käufer vor dem Erstgespräch zur Finanzierungsstruktur befragt, spart beiden Seiten Zeit – und stellt sicher, dass nur ernsthafte Interessenten ins Bieterverfahren gehen.