Das Erbbaurecht ist eine der ältesten Sonderkonstruktionen im deutschen Immobilienrecht. Der Grundstückseigentümer – oft Kirche, Stadt oder Stiftung – überlässt ein Grundstück für 60 bis 99 Jahre zur Bebauung und Nutzung, ohne es zu verkaufen.
Wirtschaftliche Logik
Für Käufer. Niedrigere Einstiegskosten, weil kein Grundstück mitfinanziert werden muss. Ein Einfamilienhaus-Erbbaurecht in München kann 200.000 Euro kosten, wo ein vergleichbares Grundstückshaus 600.000 Euro kostet. Die laufende Belastung durch Erbbauzins (z. B. 3.000 Euro jährlich) ist niedriger als die Zinsen für ein finanziertes Grundstück.
Für Grundstückseigentümer. Kontinuierliches Einkommen ohne Substanzverlust. Nach Ablauf des Erbbaurechts kehrt das Grundstück mit Bebauung zurück – nach Abschlag einer Restentschädigung an den Erbbaurechtsnehmer.
Was Käufer beachten müssen
Laufzeit. Wie viele Jahre laufen noch? Bei weniger als 30 Jahren Restlaufzeit wird die Finanzierung schwierig – Banken wollen die Kreditlaufzeit innerhalb der Erbbauzeit beenden.
Erbbauzins-Anpassung. Die meisten Erbbaurechtsverträge sehen regelmäßige Anpassungen des Erbbauzinses vor – an Inflation, Lebenshaltungsindex oder Grundstückswert. Die künftige Belastung ist also nicht konstant.
Zustimmungspflicht. Der Grundstückseigentümer muss Verkäufen oder Finanzierungen zustimmen. Manche Eigentümer (z. B. große Kirchengemeinschaften) sind bürokratisch langsam, was Verkaufsprozesse deutlich verzögern kann.
Vorzeitige Heimfall. Bei Vertragsverletzungen (z. B. jahrelang unbezahlter Erbbauzins) kann das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurückfallen – mit erheblichem Vermögensverlust für den Käufer.
Ein Erbbaurecht ist keine schlechtere Alternative als der Kauf – es ist eine andere Konstruktion mit eigenen Vor- und Nachteilen. Für Käufer mit begrenztem Budget in teuren Lagen kann es der Einstieg ins Eigenheim sein, den das klassische Kaufmodell nicht ermöglicht.