Das Grundbuch ist das rechtsverbindliche Register für alle Grundstücke in Deutschland. Wer als Eigentümer im Grundbuch steht, ist der rechtmäßige Besitzer – unabhängig von tatsächlichen Nutzungsverhältnissen oder privaten Absprachen.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, bestehend aus drei Abteilungen:
Abteilung I. Eigentumsverhältnisse: Wer ist Eigentümer, seit wann, auf welchem Rechtstitel (Kauf, Erbschaft, Schenkung).
Abteilung II. Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Erbbaurechte.
Abteilung III. Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden. Hier sehen Kaufinteressenten, welche Bankfinanzierungen auf der Immobilie lasten.
Warum der Grundbucheintrag entscheidet
In Deutschland gilt das sogenannte Publizitätsprinzip: Was im Grundbuch steht, gilt rechtlich. Ein notarieller Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer – erst die Umschreibung im Grundbuch.
Bei jedem Immobilienkauf holt der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug ein und prüft, ob das Objekt frei von unerwarteten Belastungen ist. Alle bestehenden Grundschulden müssen vor der Fälligkeitsmitteilung entweder gelöscht oder durch Freigabeerklärungen abgesichert sein.
Der komplette Prozess vom Kaufvertrag bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung wird in der Kaufabwicklung schrittweise abgearbeitet.