Die Kapitaldienstfähigkeit entscheidet, ob ein Kaufinteressent eine Immobilie überhaupt finanzieren kann. Sie wird von Banken in der Prüfungsphase streng kalkuliert – und hat seit dem Zinsanstieg deutlich strengere Kriterien bekommen.
Die Berechnungslogik der Banken
Monatliches Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder als Basis.
Minus Fixkosten:
- Lebenshaltungskosten (Bank-Pauschalen: 650 bis 900 Euro für Erwachsene, 250 Euro pro Kind)
- Bestehende Kreditraten
- Laufende Versicherungen
- Weitere Verpflichtungen (Unterhalt, etc.)
Ergebnis: Verfügbares Einkommen für die Darlehensrate.
Die Rate aus Zins und Tilgung darf nicht höher als das verfügbare Einkommen sein – viele Banken setzen einen zusätzlichen Puffer von 10 bis 20 Prozent an.
Warum Käufer die Grenze oft unterschätzen
Bei niedrigen Zinsen (2015–2021) konnten Haushalte mit 4.000 Euro Nettoeinkommen problemlos 400.000-Euro-Darlehen aufnehmen. Bei 1 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung lag die Rate bei 1.000 Euro – 25 Prozent des Einkommens.
Bei heutigen 4 Prozent Zinsen steigt die Rate auf 2.000 Euro – 50 Prozent des Einkommens. Die Bank lehnt ab, obwohl der Käufer subjektiv dasselbe leisten möchte. Der Objektpreis muss 30 bis 40 Prozent niedriger liegen oder das Eigenkapital deutlich höher sein.
Praxis für Makler
Ein erfahrener Makler stellt die Frage nach der Finanzierungsstruktur früh – idealerweise vor der zweiten Besichtigung. Nicht weil er neugierig ist, sondern weil er den Interessenten vor einer unrealistischen Kaufabsicht schützen will.
Standard-Frage: „Haben Sie schon eine Finanzierungszusage oder zumindest mit einer Bank gesprochen?" Die Antwort zeigt, wie weit der Kaufprozess tatsächlich ist – und ob weitere Besichtigungen sinnvoll sind oder nicht.