Die Teilungserklärung ist das rechtliche Grunddokument jeder Eigentumswohnung. Ohne sie gibt es weder Sondereigentum noch eine WEG – sie legt fest, wie ein Gebäude aufgeteilt ist und wem was gehört.
Inhalte einer Teilungserklärung
Aufteilungsplan. Zeichnerische Darstellung aller Wohnungen und Räume. Jeder Raum wird einer Nummer zugeordnet – so werden Sondereigentumsgrenzen eindeutig definiert.
Miteigentumsanteile. Jede Wohnung bekommt einen Bruchteil am Gesamtgrundstück zugewiesen – meist als 1000stel. Der Miteigentumsanteil bestimmt Stimmrechte in der Versammlung und Kostenverteilung für Gemeinschaftskosten.
Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum. Welche Bauteile sind Sondereigentum, welche Gemeinschaftseigentum. Diese Abgrenzung entscheidet bei Sanierungen, wer bezahlt.
Sondernutzungsrechte. Welche Flächen (Gartenstücke, Terrassen, Kellerabteile, Stellplätze) sind zwar Gemeinschaftseigentum, aber exklusiv einem Eigentümer zur Nutzung zugewiesen. Diese Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Gemeinschaftsordnung. Regelungen zu Stimmrechten, Verwaltung, Lastenverteilung. Oft mit abweichenden Kostenschlüsseln für bestimmte Kostengruppen.
Was Käufer in der Teilungserklärung prüfen
Sondernutzungsrechte. Gehört der Garten tatsächlich zur Wohnung? Welcher Kellerraum? Welcher Stellplatz? Manche Informationen sind im Exposé anders dargestellt als in der Teilungserklärung – die Teilungserklärung hat rechtlich Vorrang.
Kostenschlüssel. Wie werden Heizkosten, Wasserkosten, Wartungskosten verteilt? Abweichende Schlüssel können die Nebenkosten deutlich beeinflussen.
Bauliche Einschränkungen. Manche Teilungserklärungen verbieten bestimmte Nutzungen (z. B. gewerbliche Kurzzeitvermietung) oder begrenzen Umbauten. Wer die Wohnung anders nutzen will, als die Teilungserklärung erlaubt, läuft in rechtliche Probleme.
Bestehende Nutzungskonflikte. Die Beschluss-Sammlung der WEG ergänzt die Teilungserklärung und zeigt, wie die Gemeinschaft mit strittigen Fragen in der Vergangenheit umgegangen ist.