Sondereigentum ist der Kern dessen, was einen Wohnungseigentümer ausmacht: der Bereich, über den er allein bestimmen und entscheiden kann. Alles außerhalb dieses Bereichs gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wo genau die Grenze verläuft
Sondereigentum (einzelner Eigentümer):
- Innenwände nicht-tragender Art
- Bodenbelag innerhalb der Wohnung
- Innentüren
- Sanitärobjekte (WC, Waschbecken, Dusche)
- Küche und Einbaumöbel
- Elektroinstallation innerhalb der Wohnung
- Heizkörper (oft, aber nicht immer)
Gemeinschaftseigentum (alle Eigentümer):
- Tragende Wände, Decken, Fundamente
- Fassade und Dach
- Treppenhaus, Flure
- Haupt-Versorgungsleitungen (Wasser, Gas, Abwasser)
- Heizungsanlage zentral
- Balkonkonstruktion
Die exakte Abgrenzung regelt die Teilungserklärung. Abweichungen von der Regel sind möglich – etwa wenn die Gemeinschaft Heizkörper ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt hat.
Was das praktisch bedeutet
Wer die Wohnung renovieren will – neue Böden, neues Bad, offene Küche –, darf das innerhalb des Sondereigentums frei gestalten. Wer Wände ausbricht, neue Fenster installiert oder den Balkon umgestaltet, betrifft meist Gemeinschaftseigentum und braucht die Zustimmung der WEG-Versammlung.
Beim Verkauf ist die Unterscheidung zentral: Welche Modernisierungen hat der Verkäufer selbst finanziert und kann er sie in den Preis einrechnen? Welche Arbeiten stehen als Gemeinschaftskosten noch aus? Diese Fragen beeinflussen den Marktwert einer Wohnung deutlich.