Das Vorkaufsrecht ist eines der häufigsten Hindernisse zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe. Wer es nicht kennt, wundert sich über mehrwöchige Verzögerungen in der Kaufabwicklung.
Gemeindliches Vorkaufsrecht
Viele Städte haben in bestimmten Gebieten (Sanierungsgebiete, Milieuschutzgebiete, städtebauliche Entwicklungsgebiete) ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch. Das heißt: Die Gemeinde kann nach Abschluss eines Kaufvertrags selbst in den Kauf eintreten und die Immobilie zu denselben Konditionen erwerben.
Der Notar meldet den Kauf der Gemeinde und bittet um eine Negativbescheinigung. Erst nach Vorlage kann die Fälligkeitsmitteilung ergehen. In Berlin, Hamburg oder München ist die Gemeinde in vielen Bezirken prüfberechtigt – zwei bis vier Wochen Verzögerung sind normal.
Mieter-Vorkaufsrecht
Bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen haben die bisherigen Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Verkäufer muss sie über den Verkauf informieren; sie haben zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben. Das ist ein häufig unterschätzter Faktor bei Kapitalanlagekäufen.
Dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch
Vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – etwa zwischen Familienmitgliedern oder zwischen Gesellschaftern. Sie gelten gegenüber jedem neuen Eigentümer und müssen vor jedem Verkauf geklärt werden.
Für Makler bedeutet das: Vor Vermarktungsstart das Grundbuch einsehen und mögliche Vorkaufsrechte mit dem Eigentümer besprechen. Im Kaufabwicklungs-Portal ist die Vorkaufsprüfung ein eigener Schritt mit klarem Status für alle Beteiligten.