Die Wohnfläche ist die zentrale Bezugsgröße für Immobilienbewertung und -vermarktung. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet – einer bundesweit einheitlichen Regelung seit 2004.
Was zur Wohnfläche zählt
Voll angerechnet (100 Prozent): Flächen mit Raumhöhen über 2 Meter in Wohn-, Schlaf-, Ess- und Arbeitsräumen, in Küchen und Badezimmern, in Fluren, in abgeschlossenen Wintergärten (wenn sie beheizbar sind).
Anteilig angerechnet: Flächen mit Raumhöhen zwischen 1 und 2 Metern zu 50 Prozent. Balkone und Terrassen üblicherweise zu 25 Prozent, in gehobener Lage bis 50 Prozent. Unbeheizte Wintergärten zu 50 Prozent.
Nicht angerechnet: Flächen unter 1 Meter Raumhöhe, Keller ohne Wohnnutzung, Dachböden ohne Ausbau, Garagen, Heizungsräume, separate Abstellräume.
Warum die korrekte Berechnung wichtig ist
Eine fehlerhafte Wohnflächenangabe führt in der Praxis häufig zu Streit. Wer 85 Quadratmeter angibt, tatsächlich aber nur 76 Quadratmeter liefert, riskiert Kaufpreisminderung – bei 10 Prozent Abweichung rechtlich nachweisbar.
Makler sollten vor Vermarktungsbeginn die Wohnfläche durch einen Sachverständigen überprüfen lassen, wenn Unsicherheit besteht. Die Kosten (300 bis 600 Euro) sind im Vergleich zum Risiko einer Nachverhandlung gering. Im Exposé sollte die Berechnungsgrundlage transparent angegeben werden – „Wohnfläche nach WoFlV".